Prodaja nekretnine jedna je od ovršnih radnji u postupku ovrhe koja se odvija nakon pribilježbe odluke o ovrsi u zemljišnoj knjizi i određivanja vrijednosti.

Vrijednost nekretnine kao osnova za javnu dražbu potvrđuje se Zaključkom o prodaji.

Postupci započeti prije 15.10.2012:

Prva javna dražba
Nekretnine se mogu prodati za 2/3 (dvije trećine) utvrđene vrijednosti, međutim ne za manje od 2/3 utvrđene vrijednosti.

Druga javna dražba
Nekretnine se mogu prodati za 1/3 (jednu trećinu) utvrđene vrijednosti, međutim ne za manje od 1/3 utvrđene vrijednosti.

Postupci započeti nakon 15.10.2012:

Prva javna dražba
Nekretnine se mogu prodati za 2/3 (dvije trećine) utvrđene vrijednosti, međutim ne za manje od 2/3 utvrđene vrijednosti.

Druga javna dražba
Nekretnine se mogu prodati za 1/2 (jednu polovinu) utvrđene vrijednosti, međutim ne za manje od 1/2 utvrđene vrijednosti.

Na javnoj dražbi može sudjelovati svatko, također i strane fizičke i pravne osobe. Za sudjelovanje je potrebno pravodobno uplatiti jamčevinu. Pritom je potrebno uzeti u obzir određena ograničenja: niti jedna strana fizička ili pravna osoba ne može biti vlasnik poljoprivrednih zemljišta, šuma, zaštićenih područja. Pravima prvokupa je ograničeno također i stjecanje nekretnina koja se tretiraju kao kulturna dobra. Nema nikakvih ograničenja za strane fizičke i pravne osobe iz država članica EU, za kupovinu građevinskih zemljišta, stanova i poslovnih zgrada. Druge strane fizičke i pravne osobe mogu postati vlasnici nekretnina temeljem odluke o postojanju uzajamnosti (reciprocitet).

Kupac ne može biti sudac, ovršitelj ili netko drugi koji službeno sudjeluje pri prodaji. Niti jedna strana fizička i pravna osoba ne može biti vlasnik poljoprivrednih zemljišta, šuma, zaštićenih područja. Pravima prvokupa ograničeno je također i stjecanje nekretnina koje se tretiraju kao kulturna dobra. Strane fizičke i pravne osobe ne mogu postati vlasnici nekretnina, ako između država ne postoji načelo uzajamnosti odnosno ako one ne steknu odluku o postojanju uzajamnosti (reciprocitet).

Zaključkom o prodaji određeno je kada i na koji način se nekretnina može razgledati. Ako netko iz opravdanih razloga ne može obaviti razgledavanje u tom vremenu, može podnijeti zahtjev za razgledavanje u drugom danu. Troškove razgledavanja u tom slučaju snosi ta osoba.

To je novčani iznos kojeg mora platiti svatko tko želi sudjelovati na javnoj dražbi. Jamčevina iznosi 1/10 (jednu desetinu) procijenjene vrijednosti ili početne cijene. Uplaćuje se prije početka dražbe ili pak na transakcijski račun tijela koje vodi postupak ili onako kako je navedeno u Zaključku o prodaji. Ako se jamčevina plaća na transakcijski račun suda, potrebno je sucu prije početka dražbe pokazati potvrdu o uplati jamčevine. Jamčevina se neuspješnim ponuditeljima vraća nakon završetka dražbe.

Nekretnina se može prodati i onda kad je prisutan samo jedan ponuditelj. Sud može na prijedlog stranke u ovršnom postupku s obzirom na okolnosti odložiti prodaju nekretnine.

Nakon dražbe sud izdaje Rješenje o dosudi. Uspješni ponuditelj nakon dražbe mora platiti kupovninu u roku koji je odlučen u Zaključku o prodaji. U slučaju da to ne učini, sud na plaćanje kupovnine poziva drugog najboljeg ponuditelja odnosno sljedeće najbolje ponuditelje po vrsti koji budu dali svoj pristanak.

Nakon toga može se urediti upis u zemljišnu knjigu. Upisom vlasničkog prava na kupca brišu se također i sva prava i tereti, o kojima je sud odlučio u rješenju o dosudi.

Kupac nekretnine u postupku ovrhe stvar dobiva slobodnu od svih založnih prava, hipoteka, zemljišnog duga. Uknjižena založna prava i zemljišni dug na toj nekretnini prestaju nakon što odluka o izručenju kupcu postane pravomoćna, iako založni vjerovnici odnosno vjerovnici zemljišnog duga nisu potpuno isplaćeni.

Međutim ne prestaju: Stvarne služnosti, stvarni teret i građevinsko pravo. Prodajom nekretnine ne prestaju također i osobne služnosti koje su upisane u zemljišnu knjigu prije prava založnih vjerovnika odnosno vjerovnika, na čiji je prijedlog sud dozvolio ovrhu. Premda postojanje takvih prava sud uzima u obzir pri određivanju vrijednosti nekretnine, kupac je isto tako Zaključkom o prodaji prije kupovine upoznat s postojanjem tih prava. Također, prodajom nekretnine ne prestaje najamni ili zakupni odnos, koji je bio zaključen i upisan u zemljišnu knjigu prije upisa založnih prava i prije upisa prava na isplatu u toj ovrsi. Kupac time postaje novi najmodavac ili zakupodavac.